本マンションは豊洲5丁目に立地しますが、豊洲エリアでは南部に当たり、過去には『オーベルグランディオベイフロント』(1999年分譲、「豊洲」駅徒歩8分、分譲時平均坪単価190万円程度)、『グランアルト豊洲』(2000年分譲、「豊洲」駅徒歩4分、分譲時平均坪単価180万円程度)、『豊洲シエルタワー』(2005年分譲、「豊洲」駅徒歩1分、分譲時平均坪単価190万円程度)が同じ町内で分譲されています。
「豊洲」駅から本マンションまでは徒歩5分です。敷地面積は10,591.10平米もあり、ブログ『東京・大阪 都心上空ヘリコプター遊覧飛行』によれば、この約半分の4,959.25平米が東電社宅跡地でした。晴海通りから一歩奥まった閑静な立地で、来年4月に新設される豊洲西小学校に徒歩1分、深川第五中学校にも徒歩4分と、お子様の通学に安心です。また、本年3月に昭和大学江東豊洲病院が徒歩1分の場所に開院、アーバンドックららぽーと豊洲には徒歩7分、イオン東雲ショッピングセンターに徒歩9分、コンビニ徒歩1分、スーパー徒歩3分、豊洲公園徒歩5分など、あらゆるものに近いという印象です。
建物は８の字型のユニークな形状で、建築面積が広い分、存在感があります。免震構造に加え、一括受電・ガス共用空調など最新設備を採用し、共用施設は明らかになっていませんが、店舗が1区画、保育施設が1区画用意されています。
間取りは2LDK〜4LDK、専有面積56.37平米〜88.47平米で、DINKSやファミリーがターゲットです。超高層タワーのような華々しさにはやや欠けますが、人気の豊洲エリアに所在し、しかも「豊洲」駅徒歩5分に加え、さまざまな利便施設がごく身近にあって設備も充実した物件と言えます。
価格水準については、販売開始が半年以上先の来年のゴールデンウィーク前が予定されているため、開示はまだまだ先のことです。ネット上の掲示板では様々な推測がなされていますが、コンセンサスは坪単価300万円前後というところでしょうか。
その根拠としては、三井不動産レジデンシャルも売主の主要な一角を占める新天地・豊洲6丁目の『東京ワンダフルプロジェクト』より安い価格水準だと、同プロジェクトの売れ行きに多大な影響を与えかねないこと、一方ファミリー層が出せる金額はせいぜい6〜7千万円台までであり、メインとなる70平米台住戸をこの価格帯でおさめる必要があること、といったことが挙げられます。
標準相場をごくおおまかに試算すると、258万円[豊洲坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.080[地価上昇補正]＝坪単価295万円となりました。公式HPのトーンからは、本マンションが富裕層というより一般サラリーマンを対象にしていることが見て取れます。10年前には豊洲5丁目物件で坪単価190万円台が相場でしたが今やその1.5倍に価格が跳ね上がりました。今後は一般サラリーマン対象物件も坪単価300万円台乗せマンションが普通になってくるということでしょう。
公式ホームページ ⇒パークホームズ豊洲ザレジデンス
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