江戸時代には武家屋敷、明治に入って第6代首相松方正義邸となり、直近はNTT東日本社宅だった敷地を約50年の定期借地とし、1LDK(41.35㎡)が3,290万円より、2LDK(56.44㎡)が4,390万円より、3LDK(73.34㎡)が5,590万円よりの価格という、南麻布の所有権物件では考えられない価格で販売される話題のマンションです。
ネット上では、当然のことながら定期借地件付物件のメリット・デメリットの議論が戦わされました。定期借地権は、平成4年に導入された比較的新しい制度であるだけに、存続期間が50年以上とされている定期借地権が終了し、更地返還した物件事例がなく、定期借地権終了時に、あるいは定期借地権終了間際にマンションがどのような状態になっているのか、結論が出ない議論となるのは致し方ないところです。
注目の第1期販売は7月21日(土)～29日(日)の登録期間を経て、7月30日(月)に抽選が行われました。販売戸数は247戸で総戸数の74％と、第1期の目安とされる総戸数の60％販売を大きく上回りました。ネット上の情報では残りは100戸程度ということで、第1期販売は完売ではなかったものの、あらかた成約に至ったことになります。最高倍率は17倍との情報で、おそらくは賃貸に回せば利回りが高い低層の40Aタイプの1LDKがこれに該当したと思われます。
第1期販売の坪単価は252万円～320万円のレンジでした。標準相場をごくおおまかに試算すると、429万円[麻布十番坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.8[定期借地補正]＝坪単価348万円となりますので、定期借地権付物件の評価を所有権物件の2割落としとすると、第1期販売坪単価の中央値に対して18％割安、3割落とし(坪単価304万円)とすると6％程度割安となりました。従来の定期借地権付物件は、評価の割落としをかけると割高となるものが多かっただけに、本マンションは現時点の評価としてはお得感がある物件ということができるでしょう。
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