1997年1月〜2013年6月の期間に、23区内において、第一種低層住居専用地域に分譲された新築マンションにおいて、敷地面積18,843.96平米・総戸数261戸は、最大規模となる話題の低層レジデンスです。しかも「富士見台」駅徒歩4分で、このような駅近で建ぺい率40%・容積率80%という良好な低層住宅地があり、しかも敷地面積が18,000平米超という、それだけでクラッときてしまいます。
元は東京海上火災の管理職専用社宅『マリンハイツ』があり、各戸100平米、100戸構成という贅沢な共同住宅でした。あたりは上鷺宮3丁目の高級低層住宅街で、非常に静かで落ち着いた住環境となっています。
しかし、このような良好な低層住宅地をマンションとして事業化するためには、地下住戸の設定は今や不可避であり、本マンションにも63戸もの地下住戸が存在します。そのハンデを克服するため、地下住戸には広いテラスとハナレやトランクルームを設け、付加価値を付けています。特に専用部から独立したハナレは購入検討者に好評です。
モデルルームでの顧客動向を探った結果、1階(＝地下)住戸は価格を下げて坪単価240万円程度、2階住戸は価格を上げて坪単価270万円程度で、1階住戸と約600万円の差をつける調整が入りました。これにより、70平米タイプは1階住戸だけ5千万円台前半、2階住戸が5千万円台後半、3階住戸、4階住戸は各200万円ずつアップする形となりました。
5月26日抽選の第1期1次は169戸(うち1階住戸44戸)の売り出しとなり、総戸数に対する割合は約65%という高い率となりました。平均坪単価は280万円程度、最多価格帯は6千万円程度で、半分以上の住戸が6千万円を超えてきました。
販売までは、価格を下げた1階住戸の売れ行きを危ぶむ声もありましたが、実際には満遍なく登録が入り、むしろ売れ筋は4千万円台の1階住戸だったとの情報があります。3棟構成のマンションで、最も価格水準が高いのは南向きのC棟であり、最上階では1億円超の住戸もあります。
第1期1次販売の翌5月27日にはすぐさま第1期2次の28戸販売が予告され、これは第1期1次販売で抽選から漏れた検討者向けと考えられます。その内容は、間取り2LDK〜3LDK、専有面積67.88平米〜100.66平米に対し販売価格5,198万円〜8,498万円、最多価格帯6,200万円台(6戸)で、坪単価253万円〜279万円程度となります。
なお、標準相場をごくおおまかに試算すると、205万円[富士見台坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.025[築年数等中古補正]＝坪単価222万円となりましたが、この計算では本マンションの立地の良さや希少性を十分とらえきれていない気がします。
共用施設はレセプション、ライブラリーホールなど必要なものにとどめ、コンシェルジュサービス、パン・カフェサービスが目を引きます。不動産市況は総体としては停滞感が出てきていますが、こと本マンションに関しては快調な売れ行きです。第1期2次販売は本日から明日にかけて登録期間で、明日午後6時10分に抽選となります。
公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 上鷺宮
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