本マンションは、「京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業」の一環として事業化されたものです。「蒲田」駅徒歩1分のマンションは、少なくとも21世紀に入ってからは例がなく、しかもペデストリアンデッキで駅直結ですから、その優位性は非常に高いものがあります。
そして、本マンションの大きなアドバンテージは、何と言っても羽田空港直結の「京急蒲田」駅直結という、「ダブル直結」の威力でしょう。「京急蒲田」駅から都心等へのアクセスも良好で、京急本線快特停車駅として、品川・新橋・日本橋に1本で行くことができ、横浜・川崎も同様です。
一方、総戸数320戸のうち事業協力者住戸が159戸とほぼ半数を占め、分譲住戸が161戸になっているのは懸念点です。なお、分譲住戸はほぼ8階以上ということですので、より条件の良い住戸が販売されることになります。
本マンションの物件概要によれば、間取り1DK〜4LDK、専有面積38.25平米〜101.50平米と、シングルからファミリーまで幅広い層をターゲットにしています。事前説明会に行った方の情報によれば、平均坪単価は310万円程度で280万円程度の住戸もあるとのことです。
標準相場をごくおおまかに試算すると、246万円[京急蒲田坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.015[地価上昇補正]＝坪単価276万円となりました。ただし、同じくターミナル駅で時折比較対象とされる「武蔵小杉」駅近辺のタワーマンションが既に坪単価300万円を優に超えてきており、従来の「蒲田」駅近辺の分譲マンションの坪単価が230万円〜250万円程度であったとしても、このプライシングは想定の範囲内とも言えます。
なお、近隣の最近の比較物件としては、「大森」駅徒歩2分の『山王タワー』が坪単価300万円〜310万円程度、「大井町」駅徒歩3分の『ザ･パークハウス大井町』が坪単価310万円〜320万円程度とされています。駅力としての標準相場では、「大森」駅、「大井町」駅が「蒲田」駅を上回っていますが、本物件の再開発・駅直結の希少価値をどの程度上乗せするかで判断されることでしょう。
販売開始時期は当初の5月下旬から7月下旬、そして9月上旬と延期され、販売側も需要の強さと不動産市況を慎重に見極めています。期待される蒲蒲線の実現可能性や外廊下仕様の評価、入居するテナントの内容についても購入に当たっての検討項目と考えられます。
公式ホームページ ⇒プラウドシティ蒲田
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