内藤家の中屋敷跡地で、新宿御苑に程近い立地に誕生します。標高約34メートルの高台にあって三方角地の恵まれた1,447.88平米の敷地、新宿御苑の緑によりクールアイランド現象が発生し、夏の夜も快適です。6駅5路線を駆使できるロケーションで、都心の様々な機能を使いこなせる快適性を兼ね備えています。
敷地西側は新宿御苑に向きあい、一方東側は外苑西通りに接することとなり、西向きで新宿御苑が望める高層階の人気が高まっています。したがって価格も西向き高層階が高く、東向きや低層階との価格のバランスがポイントでしょう。間取りの柱の出具合による凹凸感や下がり天井の多さを指摘する意見もあります。
販売は昨年12月に第1期1次販売を実施、2月28日には第2期販売を終了しました。第2期販売は、販売戸数7戸で、間取り2LDK〜3LDK、専有面積66.16m2〜102.45m2、販売価格7,380万円〜14,880万円、また先着順販売6戸は、間取り2LDK〜3LDK、専有面積62.04m2〜112.14m2、販売価格6,650万円〜19,980万円となっています。
これらを坪単価換算すると354万円〜589万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、382万円[国立競技場坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.047[地価上昇補正]＝坪単価390万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると21%程度割高との試算結果です。もっとも上記坪単価にはプレミアム住戸も入っていますので、通常住戸だとその格差は縮まるものと思われます。
実際、『住まいサーフィン』によれば、平均坪単価は403万円となっていますので、これだと標準相場より3%程度割高という水準にとどまっています。人気差の大きい住戸をどのように売っていくかが課題となりそうです。
公式ホームページ ⇒ジオ御苑内藤町
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