昨日、麦わらのルフィさんから、本マンションの標準相場についてのお訊ねがありましたので、私なりの考え方も含めて、以下に記したいと思います。
「調布」駅周辺の都市機能と豊かな自然環境の双方が享受できるロケーション、全戸南向きの住空間がセールスポイントです。北側を走る品川通りの騒音等が懸念材料ですが、バルコニーがある南側には調布の閑静な住宅街が広がっています。
しかし、誰もが驚いたのがその価格帯で、昨年秋に発表された当初の予定価格は、低層階で6千万円台～7千万円台前半、中高層階で7千万円台後半、10階(最上階)で8千万円超と、営業担当も自認する強気価格でした。その後徐々に販売価格を下げ、正式価格は、専有面積73.02㎡～82.04㎡に対し5,700万円～7,510万円、単純に坪換算すると258万円～302万円となりました。
公式HP上で現在先着順販売中は202号室、403号室、601号室の3戸で、坪単価はそれぞれ258万円、285万円、292万円となっています。
標準相場をごくおおまかに試算すると、195万円[調布一昨年坪単価]×1.119[地価上昇補正]×1.041[駅距離補正]＝坪単価227万円となりました。
一方、同じく東急不動産により2年前に分譲された『ブランズ調布』(「調布」駅徒歩3分、総戸数25戸)が平均坪単価238万円でしたので、これを基礎とすると、238万円×1.119[地価上昇補正]×0.969[駅距離補正]＝258万円となります。
今月に竣工済、入居を来月下旬に控え、販売側が既に値引き体制に入っているのかどうかは定かではありませんが、東急不動産の高級ブランド「ブランズ」を冠していることを考慮すれば、中層階で坪単価260万円程度、つまり正式価格の1割引程度であれば現時点で一応首肯しうる価格かもしれません。
公式ホームページ ⇒ブランズ調布サザンプレミアム
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