★ 京浜急行本線「生麦」駅(西口)より徒歩6分、JR京浜東北線「鶴見」駅(西口)よりバス4分、バス停下車徒歩4分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・佐藤工業施工・地上5階地下2階建・総戸数70戸の『ザ・パークハウス横浜岸谷』です。
駅からはフラットなアプローチながら高台にあって眺望良好、閑静な住宅街にあり、南東・南西向きを中心とした4棟構成です。
敷地面積は3,605.2㎡とまずまずの大きさですが、敷地形状に段差があり、ゲートサイドテラスからアーバンサイドテラス、また、アーバンサイドテラスからビューサイドテラスへはエレベーターを使う必要があります。また、ゲートサイドテラスから高台上の駐車場へは距離があります。
南西側にはお墓があり、墓地ビューとなることも気になる点です。「生麦」駅は周辺が少しさびしいのですが、岸谷の街並みは穏やかで、個人的には嫌いではありません。
間取りは1LDK+S～4LDKですが、専有面積62.85㎡～87.23㎡でファミリー向け中心です。販売価格は3,200万円台～5,000万円台が予定されており、推定坪単価は173万円～193万円と計算できます。標準相場をごくおおまかに試算すると、157万円[生麦坪単価]×1.025[駅距離補正]＝坪単価161万円となりますので、推定坪単価の中央値と比較すると約14%程度割高との結果となりました。
三菱地所の「ザ・パークハウス」の立地としては、これまでならあまり考えられなかった場所で、これも藤和不動産との合併の結果でしょうか。計画上では3年前くらいに予定されていた物件だったとの情報もあります。複雑な形状の配棟構成となるだけに、現地をよく見て判断すべきでしょう。
モデルルームは先週土曜日にグランドオープン、販売開始は11月上旬を予定しています。
公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス横浜岸谷
⇒百年後のヴィンテージマンションへ
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度々拝見させて頂いておりますが、
毎回疑問に思うことがあるのですが、
157万円[生麦坪単価]×1.025[駅距離補正]＝坪単価161万円
で「割高」とされているケースが大半ですが、そもそもこの「坪単価」の箇所は本当に適正値なのでしょうか？
例えば北千住を例に挙げると過去よりも著しく価格が上昇しており、最近ではサンクタス1010タワーやイニシア北千住はそれぞれ駅距離8分、9分で平均坪単価220～230万円で完売しております。ですので、そもそも参照されている坪単価のデータが古くなっているのではないかと思った次第です。
坪単価の設定は、正直私も迷いながら使わせていただいているのがHP「住まいサーフィン」の相場価格です。
「住まいサーフィン」ではたとえば豊洲の相場価格が異常に低いので、さすがにこれはないだろうと思ったりしています。以前は同欄に相場価格の年度と駅距離8分との表示があったのですが、これもなくなってしまいました。
ただし、私が以前見ていた3年前の同欄の相場価格からは変動していますので、少なくともアップデートはしているのだろうと思われます。
また、この3年間であれば、リーマンショック後で、価格が大幅に変動していることも一般にありませんので、以前使用していた「年次の変動率」も使わず、そのまま使わせていただいている次第です。
これらの事情も含めて「ごくおおまかに」という表現を使わせていただいているので、その程度のものとお考えいただければ幸いです。
割高と判定されるものが多いですが、中には割安と判定されているものも、適正と判定されているものもあります。何を標準と考えるのかは難しいですが、私は買い手の立場に立ちたいと思っているので、厳しい視点も必要かとも考えています。
ただし、ご指摘はごもっともと思っておりまして、コメントをいただいて大変ありがたく、あらためて御礼申し上げます。
今後ともどうかよろしくお願い申しあげます。